Die Wohnungskrise wird zum Wachstumsproblem

In Deutschland fehlen nach einer neuen Pestel-Berechnung 1,35 Millionen Wohnungen. Zugleich werden so wenige gebaut wie seit mehr als einem Jahrzehnt nicht. Die Genehmigungen steigen wieder – doch viele Projekte kommen nicht über das Papierstadium hinaus.

Es gibt derzeit zwei Zahlen zum deutschen Wohnungsbau, die nicht recht zusammenpassen wollen. Die eine steigt, die andere fällt. 2025 wurden in Deutschland 238.500 Wohnungen genehmigt. Das waren 10,8 Prozent mehr als im Vorjahr und der erste Anstieg seit 2021. Bei den Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern lag das Plus bei 12,1 Prozent. Fertiggestellt wurden dagegen nur 206.600 Wohnungen. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. In neuen Wohngebäuden entstanden 172.600 Wohnungen, 20 Prozent weniger als ein Jahr zuvor.

Der Abstand zwischen beiden Zahlen ist kein statistischer Zufall. Eine Genehmigung ist noch kein Bau. Und ein großer Teil der derzeit genehmigten Vorhaben ist offenbar noch nicht wirtschaftlich genug, um tatsächlich begonnen zu werden. Das ist der Kern der deutschen Wohnungsbaukrise.

1,35 Millionen Wohnungen fehlen

Das Pestel-Institut beziffert das Wohnungsdefizit inzwischen auf rund 1,35 Millionen Wohnungen. Die Zahl stammt aus dem „Bau-Monitor 2026“, den das Institut im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel erstellt hat. Die Berechnung setzt die Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands sowie Leerstandsquoten zueinander in Beziehung.

Die größten Lücken gibt es dort, wo zugleich besonders viele Menschen wohnen und arbeiten: In Nordrhein-Westfalen fehlen nach der Pestel-Berechnung 364.000 Wohnungen, in Bayern 220.000 und in Baden-Württemberg 201.000. Auch im Norden ist der Mangel beträchtlich. Für Niedersachsen nennt Pestel 123.000 fehlende Wohnungen, für Schleswig-Holstein 44.000, Hamburg 23.000 und Mecklenburg-Vorpommern 13.000. Zusammengenommen sind das gut 200.000 Wohnungen.

Die absoluten Zahlen sind allerdings nicht unmittelbar miteinander vergleichbar. Ein Fehlbestand von 13.000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern hat eine andere Bedeutung als ein Fehlbestand gleicher Größe in München oder Stuttgart. Entscheidend ist, wo die Wohnungen fehlen und welche Haushalte dort nach ihnen suchen. Gerade deshalb ist die Wohnungsfrage auch eine Frage des Arbeitsmarktes. In Regionen mit vielen Arbeitsplätzen kann fehlender Wohnraum zur Wachstumsbremse werden. Wer keine Wohnung findet, zieht nicht ohne weiteres dorthin, wo ein Arbeitsplatz frei ist.

Das Problem liegt zwischen Genehmigung und Baustelle

Die amtliche Statistik liefert dafür einen aufschlussreichen Befund. Ende 2025 gab es einen Bauüberhang von 760.700 Wohnungen. Das sind genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Nur 307.200 davon befanden sich tatsächlich im Bau. Mehr als 450.000 genehmigte Wohnungen waren damit noch nicht auf der Baustelle.

Ein Teil solcher Vorhaben befindet sich naturgemäß in der Vorbereitung. Zwischen Genehmigung, Finanzierung und Baubeginn vergeht Zeit. Aber die Größenordnung zeigt, dass das Problem nicht allein in den Bauämtern zu suchen ist. Noch deutlicher wird es bei den erloschenen Genehmigungen. Für 35.700 Wohnungen verfielen 2025 die Baugenehmigungen. Das war der höchste Wert seit 2002. Ein Investor kann also eine Genehmigung besitzen und das Projekt dennoch nicht realisieren.

Das ist der Punkt, an dem die politische Diskussion über den Wohnungsbau komplizierter wird. Schnellere Verfahren sind zweifellos hilfreich. Sie lösen aber nicht die Kalkulation eines Bauvorhabens.

Die Rechnung ist vielerorts zu knapp

Seit dem Zinsanstieg sind Immobilienfinanzierungen teurer geworden. Gleichzeitig haben sich Bauleistungen und Grundstücke verteuert. Dazu kommen die Anforderungen an Energieeffizienz, Technik, Schall- und Brandschutz sowie kommunale Vorgaben. Für einen Projektentwickler ist das keine abstrakte Debatte. Er muss Grundstück, Baukosten und Finanzierung gegen den später erzielbaren Kaufpreis oder die Miete rechnen. Wenn diese Rechnung nicht aufgeht, wird nicht gebaut.

Das erklärt auch den eigentümlichen Zustand des Marktes: Es gibt genehmigte Projekte, es gibt Wohnungssuchende – und trotzdem stehen Kräne still. Die Entwicklung der Fertigstellungen zeigt die Dimension. In den Jahren 2021 bis 2023 wurden jeweils ungefähr 294.000 Wohnungen fertiggestellt. 2024 waren es noch 251.900, 2025 nur 206.600. Die heutige Flaute ist dabei teilweise eine Spätfolge der Krise von 2022 und 2023. Bauprojekte brauchen Zeit. Wenn damals Vorhaben gestrichen oder verschoben wurden, fehlen die Wohnungen erst später.

Der Norden ist kein Sonderfall

Schleswig-Holstein etwa kam 2025 auf 8.942 fertiggestellte Wohnungen, 19 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig stiegen dort die Baugenehmigungen auf 10.624. Fast 12.000 Wohnungen waren im Bau, aber noch nicht fertiggestellt; rund 14.000 weitere waren genehmigt, aber noch nicht begonnen. Das Land liefert damit im Kleinen das Muster, das sich bundesweit beobachten lässt: Genehmigungen und tatsächliche Bautätigkeit laufen auseinander.

In Mecklenburg-Vorpommern ist die Lage anders gelagert. Die absolute Wohnungsnachfrage ist geringer als in den großen westdeutschen Ballungsräumen. Dafür gibt es starke regionale Unterschiede. Rostock und sein Umland haben andere Probleme als strukturschwache ländliche Regionen. Der touristische Wohnungsmarkt wiederum folgt eigenen Regeln. Eine bundesweite Zahl wie „1,35 Millionen fehlende Wohnungen“ kann diese Unterschiede nicht abbilden. Sie zeigt die Größenordnung, nicht die konkrete Wohnungsnot an einem bestimmten Ort. Für die Politik ist das nicht unwichtig. Wer überall dieselbe Förderung verteilt, trifft nicht überall auf dieselbe Nachfrage.

Der Einbruch kostet auch Wirtschaftskraft

Pestel betrachtet den Wohnungsbau nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Mieten. Das Institut hat für den Bau-Monitor ein Vergleichsszenario gerechnet: Was wäre gewesen, wenn 2025 – wie in den Jahren vor der Krise – ungefähr 300.000 Wohnungen gebaut worden wären? Das Ergebnis ist erheblich. Weil 2025 rund 84.600 Wohnungen weniger fertiggestellt wurden als 2023, errechnet Pestel für die Bauwirtschaft einen Netto-Umsatzverlust von rund 26,9 Milliarden Euro. Das Bruttoinlandsprodukt sei dadurch um rund 0,6 Prozentpunkte niedriger ausgefallen.

Auch für den Staat errechnet das Institut Mindereinnahmen von rund sieben Milliarden Euro: etwa 5,1 Milliarden Euro bei der Umsatzsteuer und 1,9 Milliarden Euro bei der Grunderwerbsteuer. Diese sieben Milliarden Euro sind allerdings kein in den öffentlichen Haushalten ausgewiesener Steuerausfall. Sie sind das Ergebnis einer Modellrechnung. Pestel vergleicht die tatsächliche Entwicklung mit einem Szenario stabiler Bautätigkeit. Das ist für die Einordnung entscheidend.

Der wirtschaftliche Zusammenhang ist trotzdem plausibel: Weniger Bau bedeutet weniger Umsatz bei Bauunternehmen, Handwerkern und Baustoffherstellern. Und fehlender Wohnraum kann dort, wo Arbeitskräfte gebraucht werden, die Expansion von Unternehmen erschweren. Wohnungspolitik ist deshalb auch Standortpolitik.

Was die Politik bisher erreicht

Die Bundesregierung hat inzwischen mehrere Instrumente auf den Weg gebracht. Der Wohnungsbau-Turbo ist seit Ende Oktober 2025 in Kraft. Kommunen können damit unter bestimmten Voraussetzungen schneller Wohnungsbau ermöglichen und auf die Aufstellung eines Bebauungsplans verzichten. Das setzt an einem realen Problem an. Planung und Genehmigung können Projekte erheblich verzögern.

Die andere Frage lautet: Was passiert mit Projekten, die bereits genehmigt sind? Hier setzt die EH55-Plus-Förderung an. Sie soll baureife Neubauprojekte, die wegen der veränderten Kostenbedingungen bislang nicht begonnen wurden, wieder wirtschaftlich machen. Das Programm wurde im Juni bis Ende 2026 verlängert. Auch das ist nachvollziehbar. Nur muss man die Größenordnung im Blick behalten: Eine Förderung kann einzelne Projekte retten. Sie ersetzt keinen funktionierenden Markt für den Neubau von Hunderttausenden Wohnungen.

Hinzu kommt die Debatte über den Gebäudetyp E. Dahinter steht der Versuch, Bauherren von bestimmten Standards zu entlasten, wenn diese für Sicherheit und Gesundheit nicht zwingend erforderlich sind. Ziel sind geringere Kosten und einfachere Verfahren. Ob das gelingt, wird davon abhängen, ob tatsächlich gebaut wird – nicht davon, wie viele neue Regelungen dazu beschlossen werden.

Die entscheidende Zahl kommt erst noch

Die Baugenehmigungen geben inzwischen Anlass zu etwas mehr Zuversicht. Im März 2026 wurden 21.800 Wohnungen genehmigt, 11,5 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Die Genehmigungen für Neubauwohnungen stiegen um 8,2 Prozent. Auch im Mai war der Zuwachs kräftig; Destatis meldete ein Plus von 24,7 Prozent gegenüber Mai 2025.

Das ist der erste positive Befund nach Jahren des Rückgangs. Er ist aber noch keine Trendwende.

Dafür müsste der Anstieg der Genehmigungen in den kommenden Jahren in steigende Fertigstellungen übersetzt werden. Und dafür müssen die Projekte finanziert werden können. Das ist der Prüfstein für die Baupolitik. Der Staat kann Verfahren beschleunigen, Förderkredite verbilligen und Standards verändern. Er kann aber nicht dauerhaft die Differenz zwischen Baukosten und erzielbaren Mieten übernehmen.

Die 1,35 Millionen fehlenden Wohnungen sind deshalb nicht allein ein Planungsproblem. Sie sind auch das Ergebnis einer einfachen ökonomischen Tatsache: Zu viele Wohnungen sind heute zu teuer zu bauen, um sie zu den Preisen anzubieten, die sich am Markt durchsetzen lassen.

Ob sich das ändert, wird sich nicht an den Pressekonferenzen der Ministerien zeigen. Sondern daran, ob aus den 238.500 genehmigten Wohnungen des Jahres 2025 irgendwann Wohnungen werden, in die jemand einziehen kann.