Bern – Die Schweiz wird ab 2028 eine über 90-jährige Regelung der Wohneigentumsbesteuerung abschaffen: Der sogenannte Eigenmietwert, eine fiktive Einkommensbesteuerung für selbstgenutzte Immobilien, entfällt. Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hatte die Reform mit 57,7 Prozent Zustimmung und einem klaren Ständemehr gebilligt.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat nun begonnen, die Steuerinformationen zu aktualisieren und Eigentümer auf die Änderungen vorzubereiten. „Bis zur vollständigen Umsetzung müssen Eigentümer den Eigenmietwert weiterhin als Einkommen deklarieren, können dafür aber Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen“, erklärt ein ESTV-Sprecher.
Neue Regelungen ab 2028
Ab 2028 entfällt die fiktive Besteuerung vollständig. Gleichzeitig werden Abzüge eingeschränkt: Schuldzinsen können künftig nur noch bis zur Höhe des steuerbaren Ertrags aus dem gesamten Vermögen geltend gemacht werden, Pauschalabzüge für Unterhalt entfallen. Für vermietete Immobilien bleiben die bestehenden Regelungen unverändert.
Um die Einnahmeausfälle der Kantone auszugleichen, ist die Reform an eine Verfassungsänderung gekoppelt, die eine neue kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen vorsieht. Einige Gebirgskantone haben bereits eine Verschiebung der Umsetzung bis 2030 gefordert, um Einnahmeverluste zu minimieren. Finanzministerin Karin Keller-Sutter lehnt dies jedoch ab: „Die Umsetzung sollte planmäßig erfolgen, um Eigentümer nicht länger zu belasten.“
Politischer Hintergrund und historische Perspektive
Der Eigenmietwert wurde 1934 eingeführt und war in der Vergangenheit mehrfach umstritten. Volksabstimmungen 1999, 2004 und 2012 scheiterten, sodass die Regelung bestehen blieb. Die aktuelle Reform wurde maßgeblich von bürgerlichen Parteien und Verbänden wie dem Hauseigentümerverband (HEV) initiiert und zielt darauf ab, Eigentümer insbesondere in teuren Regionen finanziell zu entlasten.
Kritiker warnen jedoch vor einer stärkeren Belastung von Zweitwohnungsbesitzern, insbesondere in Bergkantonen. Die ESTV hat ein Faktenblatt mit Rechenbeispielen veröffentlicht, um Eigentümer auf die Änderungen vorzubereiten. Steuerberater empfehlen, die laufende Deklaration und mögliche Abzüge regelmäßig zu prüfen.
Folgen für Eigentümer und Politik
Die Reform markiert einen klaren Richtungswechsel in der Schweizer Steuerpolitik. Eigentümer selbstgenutzter Immobilien werden entlastet, während die Kantone neue Instrumente zur Kompensation von Einnahmeverlusten erhalten. Gleichzeitig könnte die neue Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen zu Spannungen zwischen den Kantonen führen und Diskussionen über die steuerliche Belastung in touristisch attraktiven Regionen neu entfachen.
- Reform der Wohneigentumsbesteuerung (ESTV / admin.ch) – offizielle Infos zur Abstimmung und Reforminhalten.Reform der Wohneigentumsbesteuerung (admin.ch)
- Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (ESTV) – Details zur Umsetzung und Wirkung.ESTV: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- HEV Schweiz: Eigenmietwert abgeschafft – Ergebnis der Volksabstimmung und Ausblick.Klares Ja zur Abschaffung der Eigenmietwertsteuer
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